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韓國不動產/租屋文化

韓國租屋文化和台灣大不同!租房押金得拿出十幾萬台幣?租屋/不動產怎麼看?

Hyejoo Ro
3 months ago

韓國 租屋 不動產

哈囉,大家好,我們是由韓國人告訴你每日最新韓國資訊的Creatrip


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大部分人都會遇到的租屋,在韓國卻是截然不同的文化。在韓國工作、念書的朋友應該都很有感吧?韓國不動產、租屋類型的特色,都和台灣相當不同。


另外,小編之前曾經因為沒做好功課,被不動產多收手續費,最後解決方式就是「要比不動產兇悍」,當時如果有這篇文章,應該就不會有類似問題了吧?


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韓國不動產介紹

韓國租房子 不動產


韓國不動產數量超乎想像,光是在鬧區,就能看見一條大街上有超過10間以上的不動產。


在首爾地區,數萬間不動產商家的密集程度,對外國人來說十分難以想像,除了連鎖不動產業者,許多個人執業的不動產,也是造就韓國房地產蓬勃發展的主因。


為何韓國的不動產行業如此興盛?即使開業數量眾多,也不致於在幾年後出現泡沫化與倒閉潮?


台灣人在不動產租屋上,應該很常看到租屋、賣屋者自行張貼廣告,並表明「仲介(不動產)勿擾」。但在韓國,大部分人認為這類需要涉及大量金額的交易,需要有專業中間人進行協助,不動產自然就成為不可或缺的部份。


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再者,租屋文化的不同也是造就不動產存活下來的契機。


在台灣若要租房,大部分以一至兩個月月租為押金,但在韓國可不是這樣,絕大多數月租房的保證金(韓國版的押金)都是月租金的8倍至50倍以上。


房東不在意,但要繳出鉅額保證金的房客希望有所保障,不讓房東收了保證金就逃跑,因此不動產就成為雙方契約裡的重要角色。


在不動產簽約時,除了詳細了解保證金、房屋設備、入住與解約時間及須知等等,不動產也會提供房東的資金、債券紀錄,算是作為保障,表示「即使解約時,房東一定也能還出你現在給的保證金」那種意思。


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而萬一在入住期間,房東真的捲款逃跑,不動產就必須擔任居間協調(或代償),因此不動產業者通常也會附上該間不動產可提供的金額等證明。




韓國租屋文化

1. 買房

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韓國從2010年代中期開始,房價飆漲的速度已超乎想像,前任總統文在寅雖然表示要打房,但沒有打中要害,反而使韓國房源出租價格開始出現變動,讓無殼蝸牛更買不起房,租屋上也出現越來越多困難。


在韓國要買房子,也依據所在地不同與該區發展而有不同價格,在首爾一帶,不管怎樣價格就是比較貴,而交易價也是在近年內翻倍上漲。


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會造成韓國房價居高不下的原因,有很大一部分歸咎於政府的錯誤打房政策,雖然增加了手下有多房產的人的負擔,但換個角度想,這些成本就會轉嫁到購屋者以及租屋族的身上,造就房價越來越高、租金越來越高的局面。


而政府也不希望人民以貸款買房,避免房地產泡沫化,在韓國要買房的自備額也比台灣的頭期款高出非常多。





2. 全稅(전세)

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全稅的概念對大家來說非常新穎,簡單來說,便是在入住時繳交一筆高額的保證金,在租賃期間就不需要每個月繳房租,只需繳交管理費與水電費。契約結束時若檢查無虞,則全數退回,因此全稅租屋是多數韓國人在找房時的首選。


全稅的金額大約是房價的30%至90%不等,這種制度源於過去韓國政府為了促進經濟資本,銀行提供優渥的高定存利息,因此房東都會把收到的鉅額保證金拿去定存,獲得豐厚利息。


隨著高利息時代結束,全稅要繳交的保證金也越來越高,房東也越來越喜歡每月固定繳月租的租屋方式;若身上沒有那麼多錢繳全稅保證金的人,韓國銀行也有提供租屋的全稅貸款服務。





3. 月稅(원세)

月租就相對好理解,每個月除了繳管理費、水電費之外,還要定時繳納每個月的租金。


而剛剛提到的保證金,月租房的保證金與租金是成反比:你先繳交越多保證金,每個月的租金就會越少;反之繳交較少的保證金,月租金就會提高非常多。





4. 保證金(보증금)

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適用於月租的保證金,在韓國大部分以500萬韓元(13萬台幣)起跳,下一個階段就是1,000萬韓元、2,000萬韓元、3,000萬韓元以上。而根據你租房的類型不同,能夠全稅的金額也不一定。


至於保證金繳交的越多,能減免的月租金額也通常以每個月3至5萬為基準,但這個部分就以房東為主。而在契約結束之後,房東通常都會上漲保證金,這也是為什麼韓國人很常搬家。





5. 管理費(관리비)

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管理費的理解不難,台灣若是住在社區、公寓大樓裡也需要繳納,用來支付公設維護、垃圾清潔、管理員薪資、電梯養護等等。依據你住的地方等級不同,管理費也會有所增減。


另外,在韓國租屋頁面上顯示的月租金額,大部分都不包含管理費,租屋前需要先問清楚。以小編為例,現在所住的房子月租金為49萬韓元,但管理費為6萬韓元,等於一個月除了水電費之外,固定支出就是54萬韓元。




韓國租屋類型

1. 獨棟

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在韓劇或是有錢人家生活環境中才會看到,這種一棟一戶的華麗房子。這類房子在韓國商業區越來越少,多數都是舊式房子等待都更,房地產業者買下地段興建大樓,也無非是刻意製造的獨棟奢華感,售價都不便宜。


在韓國,多數人會把這樣的獨棟房子重新裝潢、製作隔間,因此那種很多沒有電梯,通常只有一、二樓的房子(尤其在學區附近)提供套房出租,都是從這類的獨棟住屋改造而來。





2. 公寓(아파트)

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在住宅區或商業區附近抬頭,看到顏色設計較為簡潔,壁面會大LOGO的大樓通常就是公寓。


這種公寓大樓其實就是社區概念,興建者大多為韓國大財團,並在好幾年前、甚至在還沒蓋好,只有開發案時就被人買下,並進行租賃。


公寓的優點就是至少有兩房以上,坪數也較大,出入口也會有24小時的管理員與停車場。但缺點就是公寓價格越來越貴,已經不是漲價的程度,而是翻倍飆漲。





3. Officetel(오피스텔)

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Offictel算是韓國新興的建築類型,除了住家,也可以作為小型辦公室使用,簡單來說就是較新的大樓建築或是住商混和住宅。


這裡通常會有管理員與電梯,而一樓也大多為店面,價格更反映在月租金上;不過房間大小就沒有公寓來得大,至多為有一房一廳一衛,韓國近年興起的樓中樓也算是Officetel的一種。





4. One Room(원룸)

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One Room就是小套房的概念,室內空間又更小一些,可能就只有一房一衛而已,常見於學區與商業區附近。不過近年來,One Room與Officetel的區分也越來越模糊,現在多以「有沒有管理員」進行區別。





5. 考試院(고시원)

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除了公寓,Officetel與One Room也都需要繳交保證金,但韓國還有個特別的租屋類型便是「考試院」,房租相對便宜,多數不需保證金,也有公共區域提供泡麵、白飯、泡菜。


被便利性取而代之的,就是考試院房間非常狹小,幾乎就是一張床跟一張桌子的空間(部分考試院還得共用衛浴)。


因此除了繳不出高額保證金的人,臨時調派的員工、考生、異地居住的外國人、離鄉學生、老人才多選擇住在這。

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6. 下宿(하숙)

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下宿其實就算是Share House的一種,不過比起Share House或Guest House房東偶爾才會出現的這個部分,韓國的下宿其實多數都是和房東住在一起,把住家空房拿出來租。


很多學校附近的下宿都是由親切的長者們經營,他們多數提供飲食,並且給初來新城市的學生或外國人許多生活的幫助,租金更是便宜。




韓國租屋注意事項

1. 契約書內容

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來源:연합뉴스

韓國租屋的契約內容全都是韓文,不動產也幾乎只說韓文,因此外國人要簽約時,建議尋找韓文流利的朋友一起到場,並逐條確認契約,例如管理費、房東與不動產的資產證明文件、每月繳交的租金、上繳的保證金金額等等。


最後,也要注意契約書中記載的家具清單,是否與你入住時符合,退租時是否有「清潔費(청소비)」。





2. 保留訂金

跟不動產看完房子後,若是滿意,不動產會詢問你是否要先付訂金以做保留,這樣的話他就不會帶其他人去看這間房子。


通常不動產的保留訂金為保證金的10%,臨時反悔而不租,這筆金額是否能退還也是依據各間不動產規定。


也因為訂金這個不算是正式契約,所以要在繳納10%訂金時,跟不動產領取收據,並記載時間、金額、不動產資訊、個人資訊,以及是否能退還訂金。





3. 簽約當下

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簽約當下,通常是由不動產帶著房東已經簽署好的契約,與你到新房子內重新解釋契約內容,並確認剩餘90%的保證金(若有先付10%訂金的話)以及第一個月的租金是否入帳,確認了之後就會進行簽約。


建議這時也要再找一個會韓文的朋友去,避免現場的契約書又臨時有所變化。





4. 手續費與公式?

韓國不動產若是成功中介你與房東的契約,你需要另外再付一筆手續費給不動產商家,而這個是有基本公式的,絕對不是不動產做地喊價,千萬先算清楚,在簽約前與不動產人員確認。


小編先前租房子時因為沒有先確認這個公式,導致多付了10萬多韓元的手續費給不動產,後來發現這件事,就生氣地和不動產理論(還錄音),表示他這樣做是違法的,要報警之類的,最後才退回他多收的手續費。


以大部分租屋為例,保證金在5,000萬韓元以下,費率最高0.5%,最多不能超過20萬韓元。公式是:(保證金+月租金*100)*協議費率%。


買賣或是保證金超過5,000萬韓元以上,費率將有所不同。




以上是小編整理的韓國租屋文化與介紹,不知道有沒有幫助到大家呢?


如果之後來韓國,希望這篇文章能幫助到找房的各位。各位親估們,我們下次見。


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